Le Régime de Copropriété
Comprendre les règles, obligations et fonctionnement de la copropriété immobilière
Qu'est-ce que la Copropriété ?
Presque tous les appartements sont soumis au régime de la copropriété qui s'impose à tous les copropriétaires et à leurs locataires. Dans quelques cas particuliers, des maisons peuvent être soumises à ce régime juridique ainsi que des locaux commerciaux ou professionnels.
⚠️ Important :
Quelque soit le bien en copropriété, il comporte toujours deux éléments juridiquement inséparables qui forment un lot indivisible.
Les Deux Éléments Juridiques Inséparables
Parties Privatives
Les pièces du logement par exemple
Quote-part des Parties Communes
Exprimée en tantièmes (millièmes) - espaces verts, ascenseurs, chaufferie, etc.
Le Règlement de Copropriété
La loi fixe des règles obligatoires pour l'utilisation et la gestion des immeubles soumis au régime juridique de la copropriété. Ces règles sont rassemblées dans le règlement de copropriété qui contient à la fois des informations sur l'immeuble en général et sur l'usage prévu des parties privatives de votre lot.
Exemple d'usage :
Si vous habitez un immeuble destiné à l'usage exclusif d'habitation, l'exercice d'un commerce y sera interdit. Des tolérances peuvent être prévues pour l'exercice d'une profession libérale.
🏢 Domiciliation d'entreprise :
- Entreprise individuelle : domiciliation administrative permise
- Société : domiciliation temporaire possible (max 5 ans)
- Chez le dirigeant : possible pour le PDG ou gérant
📋 Consultation obligatoire :
Vous devez être attentifs aux particularités de votre règlement. Il contient les éventuelles restrictions d'usage et vous protège contre les abus des autres copropriétaires.
En cas de doute, renseignez-vous auprès du syndic, du propriétaire si vous êtes locataire ou de votre notaire.
Le Syndicat de Copropriété
La collectivité formée par l'ensemble des copropriétaires d'un même immeuble s'appelle le syndicat des copropriétaires. Ce syndicat a la même capacité juridique qu'une société. Il se réunit obligatoirement chaque année et cette réunion s'appelle l'assemblée générale des copropriétaires.
🎯 Objectifs de l'Assemblée Générale :
Le Syndic
Professionnel ou bénévole chargé de l'exécution des décisions
Le Conseil Syndical
Composé de copropriétaires élus, assiste et contrôle le syndic
Modifications du règlement :
Le syndicat est habilité à modifier le règlement de copropriété, soit lorsque la loi change, soit lorsqu'un copropriétaire le demande. Certaines modifications nécessitent un acte notarié.
Travaux et Autorisations
Dans certains cas, notamment si vos travaux touchent des parties communes (percement d'un mur porteur par exemple) ou ont un impact sur l'harmonie générale de l'immeuble (fermeture d'un balcon par exemple), l'accord de l'assemblée générale sera nécessaire.
📋 Procédure d'autorisation :
- Transmettre votre demande au syndic
- Inscription à l'ordre du jour de l'AG
- Attendre l'autorisation avant de commencer
⚠️ Cas particuliers :
- Division d'un lot : géomètre expert + acte notarié
- Réunion de lots : modification du règlement
- Évaluer le coût total avant de commencer
Convocation AG et Mise à Jour des Règlements
Convocation AG sans syndic :
Depuis la loi du 6 août 2015, n'importe quel copropriétaire peut convoquer l'assemblée générale pour nommer un nouveau syndic. Plus besoin de recourir systématiquement à la justice.
Mise à jour des règlements :
L'assemblée générale peut procéder à des adaptations pour harmoniser les règlements avec la législation en vigueur. Vote à la majorité simple.
📅 Évolutions législatives importantes :
Loi ALUR (24 mars 2014) : Crée un régime de gouvernance pour les petites copropriétés et facilite la gestion et la prise de décisions des copropriétaires.
Adaptations possibles : Suppression de clauses contraires à la réglementation ou insertion de clauses obligatoires manquantes.
Diagnostic Technique Global (DTG)
Depuis le 1er janvier 2017, le diagnostic technique global (DTG) est devenu obligatoire dans certains cas et doit être soumis à un vote en assemblée générale pour les autres copropriétés.
🚨 DTG Obligatoire :
- • Immeubles de plus de 10 ans en mise en copropriété
- • Immeubles soumis à une procédure d'insalubrité
- • Demande administrative au syndic
📋 DTG Soumis au Vote :
- • Autres copropriétés
- • Vote obligatoire en assemblée générale
- • Présentation de l'état de l'immeuble
- • Travaux nécessaires sur 10 ans
💼 Fourniture du DTG :
Dès lors qu'il existe, le diagnostic technique global (DTG) doit être fourni en cas de vente d'un lot de copropriété ou de toute la copropriété.
Dernière mise à jour : 25/09/2025
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